转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知(珠府办

〔2010〕22号)  

横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：
市国土资源局《关于推进旧城镇用地改造的实施办法》业经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向市国土资源局反映。

为进一步促进城乡区域协调发展, 优化宜居、宜业的生态环境，挖掘城市资源潜力，完善城市功能和建设用地结构布局，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（珠府〔2010〕32号），对我市的旧城镇用地改造工作，制定本实施办法。

一、目标任务和范围
为有利于城乡人居环境改善，提升城市形象和完善城市功能，增加公共服务配套设施，加快土地整合和功能再造，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益，为产业转移和结构调整腾出土地、扩出空间、推进城市化进程，对城市化发展较快的旧城镇用地及香洲主城区范围内“城中村”（以下简称“城中村”）用地可以开展实施改造，改造方式以成片重建改造为主。
具体改造范围为：
1．因城市基础设施、公共设施建设或城市规划实施需要进行改造的用地。
2．不符合城市规划、产业规划布局和现代产业发展要求的用地。
3．布局分散、土地利用效率低下（建筑容积率偏低、使用效率低）的用地。
4．香洲主城区范围内，经香洲区确定需要进行改造的“城中村”用地。
5．其它经市政府认定属于改造范围的用地。

二、科学编制改造规划、严格按规划实施改造
依据土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，结合实际科学制定改造规划，突出强化规划的统筹管控作用。各区政府（管委会）对改造用地情况进行调查摸底，分类统计各个改造区的用地面积、建筑面积、规划功能、产业现状、权属情况、建筑物状况、使用情况和改造意向等情况。在调查摸底、掌握全面情况的基础上，会同市住房和城乡规划建设局于2010年3月底前组织编制完成本区（功能区）旧城镇改造规划和年度计划，科学合理地确定改造范围、规划功能和具体设计条件，并将改造规划和年度计划提交市“三旧”改造领导小组研究，项目改造方案报市“三旧”改造领导小组研究。

三、组织实施
旧城镇改造工作以“政府主导、以区为主、部门服务、属地负责”的方式进行。
市“三旧”改造领导小组负责研究各区旧城镇改造规划、年度计划和改造项目方案；市“三旧”改造工作办公室负责集中办理市级权限范围内改造项目的立项、规划建设、国土管理审核等事项，并负责指导、协调和监督各区（功能区）的改造工作。
各区政府（管委会）是本区旧城镇和“城中村”改造的工作主体，负责实施改造前期调查摸底、编制改造规划和年度计划、项目改造方案，协调落实拆迁安置、行政强拆、项目运作、建设管理和维护社会稳定等工作。
各有关部门应根据领导小组确定的工作分工，在各自职责范围内，做好旧城镇改造的各项工作。
各区政府（管委会）主要领导是本区旧城镇改造工作的第一责任人。改造工作情况实行目标责任制管理，纳入政绩考核范围，并接受人大、政协以及社会各界、市民群众的监督。

四、改造模式
（一）成片重建。对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，应以完善公共服务配套，优化城市功能布局和改善人居环境为目的，按照城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片拆除重建改造。
对位于香洲主城区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的“城中村”，应按照城市规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。
鼓励经济实力雄厚的财团和社会资金参与成规模、大片区的旧城镇改造。
（二）保护性整治。对历史文化街区和优秀历史文化建筑，严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治。探索转让文化保护建筑使用权或产权，引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制。
（三）完善公共服务设施建设。将公共服务配套设施不完善的旧城镇和“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。
（四）单宗建筑拆建改造。为优化功能布局，完善各种配套设施，按照城市规划和节约集约高效用地的要求，对单宗已批准使用的旧建筑物，予以整体拆除重建改造。

五、运作方式
（一）改造主体。旧城镇改造由各区政府（管委会）为主体，建立投融资平台，采取市场开发方式进行运作。
“城中村”改造鼓励村集体经济组织自主实施。可以以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造领导小组批准的全面改造项目规划和实施计划、改造方案具体组织实施。除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。
（二）改造操作。成片重建、单宗建筑拆建改造项目由各区政府（管委会）组织拆迁补偿完毕、确定开发建设条件后，通过土地公开出让进行改造。
在确定开发建设条件和有效控制拆迁、开发风险的前提下，鼓励探索采取将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式，确定开发建设主体。
原土地使用人拥有改造范围内全部土地权属的，可以申请自行改造，改造方案由各区政府（管委会）组织协调实施。
各地块的使用权人共同联合自行改造，或市场主体与其他土地权利人协商转让改造的，改造方案逐级上报市“三旧”改造领导小组批准，由各区政府（管委会）组织实施并进行有效监管。
（三）土地处置。改造涉及划拨土地使用权、改变土地用途（包括经营性用途）等事项的，经报请市“三旧”改造领导小组批准，可以采取协议方式补办出让等手续，按批准改造时的地价管理规定相应用途标准补缴地价。
拆迁补偿成本可以折抵地价款。其中：
1.成片重建改造项目容积率2.0（含）以下部分，全额折抵；容积率2.0～2.5（含）部分，折抵50%，另外50%按照成交时地价管理规定相应用途标准计收；容积率超过2.5部分，不再折抵，按照批准改造时地价管理规定相应用途标准计收。
2．对于单宗建筑拆建改造项目，全额折抵原合法建筑物所缴收地价。超出部分按照批准改造时地价管理规定相应用途标准计收。
成片重建、单宗建筑拆建改造项目用地，供地方式和土地使用年限按新宗地自批准之日重新确定、起算。用地用途（功能）和容积率按控制性详细规划核定。
“城中村”土地符合有关规定的登记为国有土地，拆除重建后的合法建筑物可取得完全产权。
改造用地涉及各类历史用地手续处理的，按照《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和省府办《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（珠府〔2010〕32号）办理。

六、改造拆迁补偿安置
（一）完善改造拆迁补偿安置办法。旧城镇和“城中村”改造范围内的住宅房屋的拆迁补偿安置，试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励的办法。
拆迁补偿采取多元化的安置方式，改造范围内的原有合法产权的住宅房屋，被拆迁人可以选择产权调换、货币补偿、安置补偿等方式，各种方式的补偿安置标准相同。
（二）多渠道解决搬迁安置问题。应当按照“先安置、后改造”的原则，根据旧城镇和“城中村”改造计划和搬迁房源需求情况，多渠道筹措搬迁安置房源和搬迁安置资金。
（三）拆迁程序公开透明。旧城镇改造实行事前征询和事前公示制度。开展两轮征询，全面、及时、动态地公开各种拆迁补偿安置信息，充分尊重改造区域居民的参与权和知情权，使其真正成为旧城镇改造的主导者和推动者。
第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%（含90%）以上的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。
第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。
（四）拆迁实施主体。各区政府（管委会）可以成立区属国有拆迁公司，承担旧城镇改造项目的拆迁工作，着力提高拆迁队伍服务水平和拆迁效率，建立科学拆迁机制，规范拆迁工作。
（五）行政裁决和行政强拆。对于通过两轮征询后少数未签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人，依法启动行政裁决程序，并对依法生效的行政裁决决定，委托各区政府（管委会）组织采取行政强拆，切实维护社会公共利益和最广大群众的合法权益。
（六）加强拆迁监督管理。积极探索第三方参与房屋拆迁监督的新方法，可邀请人大代表、政协委员、社会工作者、法律界人士和被拆迁人代表，参与房屋拆迁全过程监督。监察部门要加大对拆迁工作的监督检查力度，对在拆迁工作中存在的滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等损害被拆迁人合法权益的违纪违法行为，依纪依法予以查处。

七、本办法自印发之日起实施。