深圳市土地整备规划编制技术指引（试行）
（深规土〔2016〕891号）
第一章 总 则
1.1 【目的依据】
为规范深圳市土地整备规划的编制，依据《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府[2011]102 号）、《征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）》（深府〔2015〕 81 号）、《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土〔2015〕 721号）、《深圳市法定图则编制技术指引》，以及国家、广东省和深圳市其它相关法律、法规、规范和技术标准的规定，制定本指引。
1.2 【适用范围】
本指引适用于依据《征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）》和《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》的相关规定，需开展规划编制的土地整备项目，包括利益统筹试点项目、返还用地项目、置换用地项目及安置用地项目。
1.3 【定义】
土地整备规划以土地整备项目实施范围为基础，通过制定项目土地分配方案、明确留用土地规划控制指标以及提出公共配套设施优化调整建议，以规划统筹各方利益，促进空间资源整合，保障重大项目实施。土地整备规划的强制性内容作为土地整备项目实施方案的重要组成部分。
利益统筹试点项目、返还用地项目、置换用地项目及安置用地项目中留用给土地原权利人开发建设的用地在本指引中统称为“留用土地”。
1.4 【编制任务】
以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、土地整备专项规划和法定图则等规划为依据，在各方利益协调的基础上，提出土地整备项目的规划发展目标定位，明确土地分配方案及留用土地选址，重点对留用土地提出控制性规划要求，并落实土地整备目标和各方责任。
规划编制的具体任务包括：确定实施范围内政府储备用地、留用土地的规模及范围；对留用土地的主导功能、开发强度、配套设施、空间控制以及分期实施等作出细化规定；根据留用土地规划的对周边环境承载力的影响，提出实施范围总体控制要求，确定需优化调整的城市“五线”及各项配套设施。
1.5 【编制原则】
土地整备项目规划的编制应符合土地利用总体规划、城市总体规划，遵循多方参与、协商谈判、面向实施的原则，并满足以下技术要求：
1、划定项目边界原则上以规划道路、自然山体、河道等为边界，并综合考虑片区功能完整性、系统性和项目可实施性；
2、留用土地规划用途应以生效规划的主导功能为依据，结合项目实施要求等因素确定；
3、项目实施范围内生效规划确定的公共服务设施、城市基础设施、城市绿地等公共利益用地总量不得减少；
4、规划应符合基本生态控制线、城市蓝线、 城市橙线、城市黄线、城市紫线的相关管理要求。
1.6 【编制内容】
土地整备规划的编制主要包括以下内容：
（1）土地分配
确定留用土地、移交政府用地的规模及选址范围。
（2）留用土地规划
1）用地功能；
2）开发强度；
3）公共服务设施；
4）综合交通；
5）市政工程；
6）城市“五线”位置及控制要求；
7）空间控制。
（3）总体控制要求
根据留用土地规划对周边环境承载力的影响，确定需优化调整的城市“五线”及各项配套设施；对政府发展用地提出产业发展方向等。
（4）规划实施
明确土地整备实施主体及相关各方责任；确定各类用地整备方式指引。
土地整备规划的强制性内容主要包括：
（1）留用土地、移交政府储备用地的规模及选址范围；
（2）留用土地规划主导用地功能、总建筑规模以及配套设施的规模；
（3）规划范围内需调整及优化的市、区级配套设施规划控制要求。
1.7 【成果构成】
土地整备规划的成果包括：技术文件和管理文件。
技术文件是管理文件的技术支撑和编制基础。
管理文件以规范性条文表达土地整备规划的结论和建设要求，其强制性内容纳入实施方案，经批准后，作为城市规划行政主管部门规划管理的依据。
1.8 【编制单位】
土地整备规划的编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制机构或区属具备规划编制职能的事业单位承担。
1.9 【深度要求】
土地整备规划编制应达到法定图则的深度。为有效指导留用土地开发，留用土地规划编制深度可参照详细蓝图执行，但不作为规划的强制性内容。
土地整备规划经批准后，开发主体如需对详细蓝图的相关内容调整，可在不突破规划强制性内容的前提下编制详细蓝图修改方案，报城市规划行政主管部门派出机构批准后实施。
2.0 【其他】
本指引由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。
第二章 技术文件
2.1 【技术文件的成果构成】
技术文件一般包括规划研究报告和技术图纸两部分。其中规划研究报告还应包括专项研究，专项研究附于规划研究报告之后。有下列情况的须进行相应的专项研究：
（1）涉及调整生效法定规划用地性质的，应进行规划功能专项研究；
（2）涉及突破生效法定规划确定的开发强度，以及法定规划未覆盖地区，应进行公共服务设施、道路交通和市政工程设施专项研究，科学确定开发强度；
（3）项目位于城市特色风貌区或城市设计重点控制地段的，视需要应开展城市设计专项研究；
（4）所有土地整备规划， 均应进行经济可行性专项研究；
（5）位于特定地区的项目，应按照相关规定开展相应的专项研究。
2.2 【规划研究报告的内容要求】
规划研究报告是土地整备规划制定的基础性文件，目的是对土地整备规划控制指标进行论证，并说明土地整备规划制定的背景和过程。规划研究报告应包含如下内容：
（1）前言
说明土地整备规划编制的背景及主要过程，并明确土地整备实施范围。说明土地整备的目的意义与社会效益等。
（2）发展现状
概述土地整备项目区位交通、周边环境、社会经济、城市建设、社区发展诉求等现状情况。
（3）地籍权属
概述土地整备项目范围内各类用地的地籍权属情况，明确“五类”用地及未完善征转手续用地的空间位置及规模。
（4）规划研究范围
以项目实施范围为基础，以功能完整性、系统性和实施性为原则，结合功能分区、行政管理和社会管理范围、以及道路、山体、河流等自然地理边界，划定土地整备规划研究范围。
（5）规划依据与原则
说明土地整备规划编制所依据的上层次规划及专项规划、适用的法规规范和其它依据；说明土地整备规划编制所遵循的主要原则。
（6）规划目标
分析整备区域的发展优势、机遇、问题、挑战等；提出整备项目发展的总体目标以及在产业发展、城市建设、社会发展、生态环境等方面的分项目标；确定土地整备项目所属区域中承担的主要功能和定位；预测留用土地人口发展规模。
（7）土地分配及留用土地选址
根据相关政策核算留用土地指标，结合项目实际情况对留用土地进行选址研究，确定留用土地及移交政府用地的规模及范围。
（8）留用土地规划
说明留用土地的地块划分、用地功能、开发强度、公共服务设施、道路交通系统、市政工程设施、地下空间开发等控制要求。
说明留用土地计入容积率的总建设规模，并明确住宅、商业、办公、商务公寓、产业、配套设施等各类功能对应的建设规模。
若项目涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。
（9）总体控制要求
分析留用土地规划对周边环境承载力的影响，提出实施范围总体控制要求，确定需优化调整的城市“五线”及各项配套设施。具体内容包括：
分析规划研究范围内公共服务设施供需情况，确定留用土地配套公共服务设施的种类、数量和规模；明确研究范围内需调整及落实的规划公共服务设施。
分析规划研究范围内道路交通和市政工程设施承载力情况，明确留用土地开发对周边道路交通和市政工程设施的影响，并提出相应的改进措施。
分析产业用地发展方向、区域空间布局、整体城市风貌和景观等，提出相应的规划要求。
（10）法定图则落实及调整
说明规划研究范围内留用土地规划功能控制指标及配套设施规划对生效法定图则的落实及调整情况，并论证调整的合理性。
（11）空间控制
说明规划方案对项目周边地区空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统的主要构思和控制要点。制定留用土地意向性总平面布局方案，并进行日照分析。
（12）利益平衡
通过经济测算，说明项目开发主体、社区及政府等各利益相关方的成本及收益情况；说明利益协商的过程；说明土地整备实施前后，各实施主体经济效益的变化情况；说明土地整备项目对社会、环境效益的贡献，并对社会稳定风险进行必要的评估。
（13）规划实施
明确项目实施策略，规定实施主体应履行的各项义务，如落实拆迁清理责任、土地移交责任、公共服务设施配建及移交责任，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；对于总体控制范围内需优化调整的城市“五线”及各项配套设施，需提出设施配建主体、投融资及运营模式建议；明确规划与土地利用总体规划、基本生态控制线的关系，做好土规及生态线调整工作。
确定各类用地整备方式指引。
（14）附件
附件包括公示意见处理，
以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录等。其中证明材料、批复意见等可为复印件、原件备查；公示意见及各部门意见处理表采用 A3纸双面打印。
2.3 【专项研究的内容要求】
（1）规划功能专项研究
评估周边地区的功能发展趋势，结合土地整备项目的发展条件，从市场需求、政策导向、提升服务等角度，提出土地整备留用土地的功能发展方向和发展指引。
（2）公共服务设施专项研究
评价现状公共服务设施供给条件；根据留用土地开发强度预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施；确定留用土地配套公共服务设施的种类、数量和规模；明确研究范围内需调整及落实的规划公共服务设施。
（3）道路交通专项研究
评价现状交通供给条件；根据留用土地开发强度预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估，并提出相应的交通改善措施；明确留用土地规划交通设施的种类、数量、分布和规模；明确研究范围内需调整及落实的交通设施。
（4）市政工程设施专项研究
评价现状水、电、气、环卫等市政设施的供给能力；根据留用土地开发强度预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行区域市政设施支撑力分析及对市政系统的影响评估，并提出相应的改善措施；明确留用土地规划市政设施的种类、数量、分布和规模；明确研究范围内需调整及落实的市政设施，包括场站和管网。
（5）城市设计专项研究
城市设计专项研究主要指针对留用土地开发所进行的空间控制研究。视项目论证分析需要，对位于城市特色风貌区或城市设计重点控制地段的项目，应按照详细蓝图深度落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对留用土地及周边地块的控制要求，衔接《深标》关于城市设计与建筑的控制要求，分析规划研究范围的环境特征、景观特色要素及空间关系，重点对留用土地及周边的城市空间组织、公共空间控制、慢行系统设计、建筑形态控制等内容进行深入研究，明确城市设计要素和控制要求。
（6）经济可行性专项研究
通过评估土地整备项目在不同实施条件（包括功能、强度、配建要求等）下的开发成本（包括依据特定地区平均水平测算的留用土地市场开发成本、依据有关政策测算的拆迁补偿安置成本以及配建设施成本等）和经营收益，计算利润额、利润率、回收期等关键指标，提出本项目适宜的规划控制指标和财务平衡方案。
2.4 【技术图纸的内容】
技术图纸是指为反映规划地区现状，说明规划意图和研究过程的各类图纸，主要包
括以下内容：
（1）区域位置图
依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，从行政区范围和法定图则规划范围两个层面，分别标明土地整备实施范围的地块位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。
（2）土地整备实施范围图
在最新有效的地形图上，标绘土地整备实施范围线的控制点坐标；并在备注栏中标明土地整备实施范围的面积（单位平方米，精确到小数点后一位）。
（3）土地利用现状图
在最新有效的地形图上，标绘土地整备实施范围内现状各类用地实际使用功能所对应的用地性质和代码、道路网及断面、公共服务设施和市政配套设施等。
（4）土地权属核查图
依据土地核查结果，用不同颜色标示整备实施范围内各类土地的权属信息，包括非农建设用地、老屋村、 “两规”、未完善征转手续用地等。
（5）上层次规划图
表达生效法定规划对土地整备实施范围及周边用地性质、功能定位、开发强度、公共服务设施及交通市政基础设施等方面的具体要求。
（6）土地分配图
在最新有效的地形图上，用不同颜色标示留用土地及政府储备土地。
（7）留用土地范围图
在最新有效的地形图上，标绘土地整备留用土地范围线的控制点坐标；并在备注栏中标明土地整备留用土地范围的面积（单位平方米，精确到小数点后一位）。
（8）地块划分与指标控制图
在最新有效的地形图上，标绘留用土地范围线，标绘留用土地范围内全部地块的地块边界、地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。
（9）公共服务设施规划图
在最新有效的地形图上，标绘留用土地范围内全部地块的地块边界和地块编号；标
绘留用土地范围内规划的以及留用土地范围外需调整或优化的各类公共服务设施的类型（以设施图例表达）、用地范围或位置。
（10）道路交通规划图
在最新有效的地形图上，标绘研究范围内城市各级道路的平面及对应的断面；标明各级道路交叉口及控制点坐标和标高；标明各级道路的坡向及坡度；标明主要交叉口形式以及道路出入口方位；标明各类交通设施的类型（以设施图例表达）、用地范围或位置。
（11）市政工程规划图（组图）
在最新有效的地形图上，标绘研究范围内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政工程的规划相关内容，并进行管线综合。
（12）总平面布局示意图
标绘留用土地范围内现状保留建筑的形状，规划新增建筑的体块和布局关系，以及道路、广场、绿地等环境要素。规划建筑和现状建筑应加以区分，并附“开发建设用地技术经济指标一览表”。
（13）日照分析图
对留用土地及周边地块的规划及现状建筑运用专业软件进行日照分析，绘制日照分析图。
（14）规划调整对比图（选作）
规划成果涉及对生效法定图则强制性内容进行调整时，需以法定图则图表格式表达调整情况，并对调整的指标以表格形式标注。
2.5 【技术文件的形式】
（1）成果形式
技术文件成果格式包括书面成果和相应电子数据成果。
（2）书面成果
规划研究报告（包括专项研究）采用 A3 幅面， 128 克哑粉纸胶装；技术图纸应按整比例采用 A3幅面，附于《规划研究报告》之后合订为一册。规划研究报告和技术图纸具体格式详见附录七：《规划研究报告•技术图纸》格式要求。
（3） 电子数据成果
电子数据成果的文本正文采用 word 格式或 pdf 格式；图则采用 dwg 和 jpg 格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。
第三章 管理文件
3.1 【管理文件的成果构成】
管理文件成果由文本和图则组成。其中文本包含强制性内容和指引性内容，强制性内容以“下划线”标识。文本中强制性内容和图则按法定程序批准后，具有法律效力。
3.2 【文本的内容要求】
文本是针对规划管理需要，表达结论性的内容和设计要点的规范条文，应包括以下主要内容：
（1）总则
确定土地整备规划的适用范围、法律效力、规划依据与原则、解释权归属及生效日期等。
1）适用范围：说明土地整备规划的界限和面积。
2）法律效力：说明土地整备规划的法律作用与效力。
3）规划依据与原则：说明土地整备规划编制的主要依据和原则。
4）解释权归属：说明土地整备规划的解释权归属及修改规定。
5）生效日期：说明土地整备规划公布实施的日期。
（2）目标定位
对整备区域进行发展评估，预测土地整备规划范围内的人口规模，提出项目整备的目标和功能定位。
（3）土地分配
根据相关土地政策和空间规划的原则，在空间上明确移交政府储备土地和原权益主体留用土地的边界及规模。
（4）留用土地规划
说明留用土地的用地功能、开发强度、公共服务设施、道路交通系统、市政工程设施、地下空间开发等控制要求。
说明留用土地计入容积率的总建设规模，并明确住宅、商业、办公、商务公寓、产业、配套设施等各类功能对应的建设规模；
若项目涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。
（5）总体控制要求
明确研究范围内需调整及优化的市、区级配套设施规划控制要求。
（6）法定图则落实及调整
明确规划研究范围内留用土地规划功能控制指标及配套设施规划对生效法定图则的落实及调整情况。
（7）规划实施
规定项目实施策略，规定实施主体应履行的各项义务，如落实拆迁清理责任、土地移交责任、公共服务设施配建及移交责任，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；确定各类用地整备方式指引。
3.3 【图则的内容要求】
图则为反映文本内容的规划图纸。
所有图则须标绘周边支路以上级别市政道路名称、土地整备项目名称、比例尺、指北针、 签署栏（包含审定、审核、总负责、 设计、校对、专业负责、项目名称、委托单位、业务号、图纸名称、日期、图别、图号）以及必要的备注说明。此外，正式报批图纸须加盖设计单位城市规划设计出图专用章。
图则包含如下内容：
（1）土地分配图
内容同本指引 2.4【技术图纸的内容】中此图。
（2）地块划分与指标控制图
内容同本指引 2.4【技术图纸的内容】中此图。
（3）公共服务设施规划图
内容同本指引 2.4【技术图纸的内容】中此图。
（4）道路交通规划图
内容同本指引 2.4【技术图纸的内容】中此图。
（5）市政工程规划图
内容同本指引 2.4【技术图纸的内容】中此图。
（6）分期实施规划图（选作）
内容同本指引 2.4【技术图纸的内容】中此图。
3.4 【管理文件的形式】
（1） 成果形式
管理文件成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。
（2） 书面成果
文本和图则应合订为一本完整的书面成果。
文本统一采用 A4 幅面竖向装订格式，封面注明项目名称、阶段、委托单位、编制单位和编制时间。
文本、图则具体格式详见附录八：《文本•图则》格式要求
（3） 电子数据成果
电子数据成果的文本正文采用 word 格式；图则采用 dwg 和 jpg 格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。
第四章 附 则
4.1 【解释权】
本指引由深圳市规划国土主管部门负责解释。
