《关于建立健全常态化机制 加快推进“三旧”改造的意见》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
我市“三旧”改造工作自2010年全面启动以来，历经3年探索和实践，以制度创新推动城市更新，破解土地瓶颈，促进产业转型升级，成效显著。国土资源部批复同意《广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案》，“三旧”改造政策延续并长期化，我市加快存量土地二次开发，拓展土地资源利用空间迎来了新的政策机遇。进入“加快转型升级、建设幸福东莞、实现高水平崛起”新战略时期，市委、市政府赋予“三旧”改造工作新的要求和任务，“三旧”改造要从一项试点性工作转变为常态性的制度安排和工作部署，以更高的眼界、更大的气魄加快推进。现就建立健全常态化机制，加快推进“三旧”改造提出如下意见：
一、创新工作思路，以建立健全常态化机制促进更新改造
（一）重大意义。建立健全常态化机制，实现工作重心从短期内抢抓政策机遇、解决历史问题向常态化落实改造规划、推动项目改造转变，实现改造模式从市场自发、分散改造向政府主导、组团式改造转变，实现改造方向从侧重地产开发向侧重产业提升转变，从而实现城市更新改造由城市内核有序向外延拓展，成熟一片，改造一片，解决以往发展小、散、弱的问题，充分挖掘土地资源潜力，优化空间资源配置，释放产业发展空间，引导条线状的产业分布和城市形态向组团式转变，促进产业转型升级。
（二）基本思路。遵循“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的原则，建立健全常态化机制，着力构建调控机制、政策体系和工作格局“三位一体”的制度体系。
——着力建立健全重点突出、层级分明的调控机制，强化自上而下、先中心后外围的城市规划管控，强化产业引导、区域引导和规模引导明确的年度计划调控。
——着力建立健全支持有力、规范有序的政策体系，推动产业空间载体的整合和升级优化，支持成片改造，鼓励社会资金参与。
——着力建立健全政府统筹、加快推进的工作格局，加强政府统筹力度，组建常态化工作队伍，加强项目实施管理。
二、强化政府组织领导
（三）明确专职工作机构。市政府暂保留原市“三旧”改造工作领导小组及办公室，继续作为议事协调机构开展工作，承担参谋助手、上传下达、综合协调、推动落实和工作监督等职能，加强对城市更新与改造工作的政策研究、标准制定和业务培训等工作。在市土地储备中心基础上整合组建“市城市更新与土地整备中心”，隶属市国土资源局管理，保持市土地储备中心原有部分职能，并增加指导城市更新与改造工作职能。
（四）健全市级议事决策机制。健全市“三旧”办成员单位联络员会议制度，形成常态化的“三旧”改造信息沟通、协调联动、议事决策机制。联络员会议负责定期听取市“三旧”改造主管部门的工作汇报，审议改造核心区规划和年度计划，研究制订“三旧”改造相关重大问题的处理方案，协调解决“三旧”改造项目遇到的问题。
（五）强化镇街党委政府领导。镇街党委政府要加强对“三旧”改造工作的统一领导，抓好规划编报和年度计划制订实施工作，落实工作班子专责改造项目的推进工作。
三、强化城市规划管控
（六）实施自上而下规划管控。加强自上而下规划编审工作，突出市级规划管控权和镇级规划执行权。强化规划执行监管力度，严控规划调整。
（七）实施“三旧”改造单元管控。“三旧”改造单元是镇街申报和实施“三旧”改造的基本单位。在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的区域作为“三旧”改造单元。市区、镇中心区的旧村庄应整体作为一个“三旧”改造单元。一个“三旧”改造单元内，可同时存在综合整治、功能改变、拆除重建等不同改造类型的项目，也可同时存在不同改造模式的项目。“三旧”改造单元内的规划编制和审批细则，由市规划部门制订。
（八）突出改造核心区规划管控。市规划部门组织在市区、镇中心区开展划定“三旧”改造核心区。“三旧”改造核心区内改造以商业、住宅项目为主，“三旧”改造核心区外改造以产业类项目为主。
（九）允许容积率上限局部突破。“三旧”改造单元容积率不应突破控规审查标准上限，但以下情况可适当放宽：“三旧”改造核心区范围内的改造；政府主导改造；旧城镇、旧村庄整体拆迁改造；改造为商业，且容积率在控规审查标准上限10%以内的项目；轨道TOD项目。
（十）落实政策调整过渡措施。“三旧”改造单元规划已报市规划部门作技术审查、未上报市规委会审议的，分两种情况处理：政府主导的“工改商”、“工改居”和以居民点、商业设施为主要改造对象的旧城镇、旧村庄改造项目，可按原办法编制单元规划，单元规划方案与控规调整论证报告通过市规委会审议后报市政府审批，作为办理规划手续的依据；其它项目按照改造地块净容积率不高于控规审查标准上限的要求修改，修改完善后的单元规划方案与控规调整论证报告通过市规委会审议后报市政府审批，作为办理规划手续的依据。
四、强化年度计划调控
（十一）实施计划调控，落实控制指标。根据规划和项目可行性，市“三旧”改造主管部门会相关职能部门制订年度计划，明确改造区域和规模，报市政府批准，并列入全市国民经济和社会发展计划。年度计划一经批准，不得随意调整。年度计划控制“工改居”、“工改商”的比例，对“工改工”和公益性项目不设比例要求。
（十二）突出改造重心，强化政策导向。年度计划优先安排以下几类项目：“三旧”改造核心区范围内的改造项目；面积10万平方米以上的成片改造项目；投资额超10亿元的“工改工”项目、投资额超20亿元的城市综合体改造项目；作为镇街发展重要承载平台，并纳入市政府重大项目计划的改造项目。
五、加大对产业转型升级的政策支持
（十三）完善差别化地价政策。农村集体经济组织申请将集体建设用地改变为国有建设用地，自行改造或与企业合作改造的“三旧”项目，土地出让金按基准地价70%核算。
属于旧村庄改造项目、农村集体经济组织自行改造的旧厂房改造项目、农村集体经济组织与企业合作改造的“工改工”项目的，土地出让金扣除农业土地开发资金后，余额归村（社区）。
属于农村集体经济组织与企业合作改造的“工改居”项目的，土地出让金扣除农业土地开发资金后，市、镇、村按2:4:4比例分成；属于农村集体经济组织与企业合作改造的“工改商”项目的，土地出让金扣除农业土地开发资金后，市、镇、村按2:3:5比例分成；市政府收入部分划入市“三旧”改造专项资金专户，用于补助全市“工改工”项目，镇街政府收入部分用于补助本镇街“工改工”项目和基础设施建设。
（十四）完善财税支持政策。企业收购相邻建设用地实施“工改工”项目，其转让税费市政府留成部分采取先征后奖政策，降低改造成本。“工改工”范围内的工业用地改为公共设施用地、基础设施用地，提升旧工业区配套环境的，可纳入财政补助范围。
（十五）简化行政审批程序。“工改工”项目申请调整容积率，按控规微调处理。“工改工”项目纳入年度计划后，参照市重大项目，享受“绿色通道”政策。“工改工”项目取得“三旧”改造项目并联审批办事卡，市住建部门按“绿色通道”要求办理初步设计审查、施工图审查备案及提前介入手续，安排质监、安监提前介入，在确保质量安全的前提下允许企业开工。
六、加大对成片更新改造的政策支持
（十六）发挥新增用地指标杠杆效应。市政府每年预留5%新增建设用地指标，用于支持成片更新改造中涉及的少量新增建设用地报批，以少量新增用地指标撬动成片存量用地的二次开发。
（十七）支持改造用地整体开发。制订存量建设用地调整使用政策，支持分散的或边界不规整的“三旧”地块通过位置调整，形成成片的、规整的用地。市场主体收购相邻多宗地块集中改造，被收购地块之间夹杂的或周边的路巷、零碎空地，可以按照边角地、夹心地、插花地的政策纳入整体改造。
（十八）严控规划单元切割。原土地使用权人申请自行改造的，其权属地块经规划界线切割应当形成至少一个独立街坊，除非同一街坊内的其它建筑保留不拆建且与新建建筑满足规划、消防对建筑间距的要求和保持城市景观的协调，或同一街坊内的其它建筑已纳入其它改造计划。
七、加大对社会资金参与的政策支持
（十九）畅通社会资金参与渠道。继续用活用好“属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让”的特殊优惠政策，健全“三旧”改造多元投入机制，提高社会资金参与积极性。农村集体经济组织与企业合作改造的项目，可以以协议方式直接供地至合作单位。具体办法由市国土部门会相关职能部门拟定，报市政府批准后实施。
（二十）增强社会资金投资信心。梳理不同改造模式下，开发企业参与“三旧”改造所需缴纳的税费及对应的纳税环节、税目税率、计税依据等，制订“三旧”改造纳税指引，便于企业核算改造成本，形成清晰预期，提高投资信心。
八、加大对拓展公共空间的政策支持
（二十一）完善“拆三留一”政策。“三旧”改造项目的“拆三留一”地块、规划边界切割的边角地块和其他交给政府建设公共设施、基础设施的用地，应当在改造项目签订土地出让合同前移交政府。公共设施、基础设施应和“三旧”改造单元内其它地块同步实施。
（二十二）建立建设用地退出补偿机制。实施“拆三留一”，建设用地交给政府建设公共设施、基础设施的，或将建设用地改造为农用地、城市绿地的，市规划部门实行容积率和生态绿地补偿，市国土部门实行建设用地增减挂钩，镇街实行货币补偿。
九、加强项目实施管理
（二十三）建立信息通报机制。经批准的“三旧”改造项目，改造主体要抓紧组织制定实施方案，加快拆迁补偿协商，明确项目实施进度，推动项目尽快开工，并应定期向所属镇街“三旧”改造主管部门通报进度。
（二十四）建立项目退出机制。市“三旧”改造主管部门要会同相关职能部门定期对“三旧”改造年度计划进行清理，对于具有以下情形之一的改造项目，可调出年度计划，撤销改造方案批复：自年度计划公布之日起，半年内未上报改造方案的；原土地使用权人自行改造项目自改造方案批复之日起，非行政审批原因1年内未完成供地手续的；涉及报省完善征（转）手续的项目自通过集中审查之日起，1年内未上报报省材料的。第二、三种情形涉及的已批项目自本意见公布之日起计算和处理。对未能在规定限期内完成的项目，申报单位作出合理书面说明，可给予延期一次；如涉及民房拆迁的，再适当给予宽限。 
（二十五）建立闲置处理机制。按照闲置土地处置有关法律、法规和政策，建立“三旧”改造用地闲置处理机制，查处批而不改行为。对于旧厂房改造项目，在计算动工开发期限时增加6个月的拆除工程期；旧村庄、旧城镇项目增加1年的拆除工程期。
（二十六）加强年度计划考核。加强对各镇街执行年度计划的检查考核，严格台账管理，按照年度实施项目的“签约率、供地率、开工率、竣工率”对镇街推进“三旧”改造工作进行考核，考核结果与年度新增建设用地指标下达相挂钩。对“工改工”完成较好的镇街，市专项拿出一部分新增建设用地指标给予奖励，并适当奖励“工改商”份额。
十、加强政策规范监管
（二十七）加强对政策公平的监管。加大对“三旧”改造各个审批环节预防职务犯罪力度，做到政策透明、操作清晰，实现公平、公正、公开，切实保护干部队伍的廉洁性。
（二十八）加强对土地投机的监管。联合工商、国土、住建、房管等部门建立针对获批自行改造企业的监管机制，防止其通过土地转让、在建工程转让、股权转让等方式倒卖或变相倒卖改造地块，套取政策优惠。
十一、附则
（二十九）《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》第四条“规范和稳步推进旧村改造”第（一）款不再执行。本市以往“三旧”改造政策、规定与本意见不一致的，以本意见为准。
（三十）本意见自公布之日起实施。